Kategoria: Lifehacki

Jak mieszkać za darmo w mieszkaniu na wynajem?

jak wynająć mieszkanie

Czy wynajmujesz pokój w dużym mieście, ale koszt najmu ciąży mocno na Twoim budżecie? A co gdybym Ci powiedział, że możesz mieszkać w takim pokoju za darmo? Metoda, którą przedstawię poniżej jest przeze mnie przetestowana wzdłuż i wszerz. Stosowałem ją wiele razy, doskonaląc po drodze i popełniając chyba wszystkie możliwe błędy. Odkryłem ją zupełnie przez przypadek.

Ten splot wydarzeń, który opisuję dalej, był moim pierwszym zetknięciem z rynkiem nieruchomości. Stanowił swego rodzaju “efekt motyla”, który spowodował, że na lata związałem moją karierę zawodową właśnie z tą branżą. Dla tych, którzy mnie nie znają: jestem profesjonalistą w dziedzinie najmu, dlatego będzie miejscami bardzo merytorycznie.

Krótka historia pewnego mieszkania

Dawno, dawno temu zgadałem się z dwoma kolegami, że wynajmiemy razem 3-pokojowe mieszkanie. Znalazłem akurat świetną ofertę, dogadałem bardzo fajne warunki cenowe, oraz to że nie płacę za pierwszy miesiąc, w zamian za odmalowanie ścian. Umowa była skonstruowana w taki sposób, że dla właściciela tylko ja byłem stroną najmującą, a rozliczenie się z pozostałymi najemcami miałem załatwiać we własnym zakresie. Zupełnie nie zczaiłem zagrożenia w jakie się pakuję. Przecież wystarczy, że którykolwiek z nich odmówi zapłaty albo się wyprowadzi i jestem kolokwialnie mówiąc w dupie.

W każdym razie oferta wydała mi się na tyle atrakcyjna, że szybko podpisałem umowę najmu. Co wydarzyło się potem? Żaden z kolegów nie przestał płacić. Wydarzyło się coś znacznie gorszego. Oni nigdy nawet nie zaczęli płacić! Kiedy przyszedłem do nich z umową, to jeden stwierdził, że on jednak się nie wprowadza bo załatwił sobie pokój u jakiejś rodziny dalszej. Drugi natomiast uznał, że nie stać go na to, byśmy płacili za to mieszkanie tylko we dwóch. Po czym też się ulotnił.

Nie ma tego złego…

Kryzysy są twórcze. Zmuszają do zrewidowania spojrzenia na rzeczywistość, oraz szukania nowych rozwiązań. Zostałem sam z mieszkaniem, z czynszem na który mnie nie stać, ale… Miałem dwa wolne pokoje. Wrzuciłem więc w internet ofertę wynajmu, pisząc że szukam współlokatorów. Dostałem kilka maili, kilka telefonów. Ktoś nawet przyszedł obejrzeć… I nic.

Kolejne dwa tygodnie malowania ścian później (w końcu obiecałem właścicielowi) wziąłem się w garść i postanowiłem zrobić ten wynajem profesjonalnie. Przeczytałem chyba wszystko co znalazłem w internecie na temat najmu (niewiele tego było, nie tak jak dzisiaj), po czym postanowiłem:

  • Domeblować dwa pozostałe pokoje. Kupić ładną białą szafę z IKEA, dwa biurka i dwie komody.
  • Wysprzątać wszystko na błysk.
  • Zrobić profesjonalne zdjęcia (studiowałem wtedy architekturę, więc miałem sprzęt i umiejętności, by to ogarnąć na w miarę przyzwoitym poziomie).

Wydałem w sumie ok. 1200 zł wyzerowując środki na karcie kredytowej. Następnie przygotowałem ładne zdjęcia i ponownie umieściłem ogłoszenie. Tym razem jednak nie nazwałem ogłoszenia “szukam współlokatorów”, tylko “pokoje na wynajem, wysoki standard” – lub coś w tym stylu. Cena za jaką wystawiłem każdy pokój była trochę wyższa niż 1/3 kosztów mieszkania – chciałem, żeby mi się zwrócił zakup mebli.

Co się okazało? Telefon dzwonił non-stop. Umówiłem na następny dzień kilkanaście prezentacji i od razu wynająłem oba pomieszczenia.

Byłem wtedy kompletnym laikiem w kwestiach wynajmu i teraz jak patrzę z perspektywy – najważniejszy błąd jaki popełniłem był taki, że dałem za niską cenę. Świadczyła o tym liczba chętnych. Moim celem jednak nie było robienie biznesu, tylko desperackie znalezienie kogoś kto pomoże mi uregulować czynsz. Miałem nóż na gardle.

Prawda jest jednak taka, że po tym wydarzeniu płaciłem do wspólnego worka najmniej z całej trójki, a miałem najlepszy pokój. Niecały rok później, jak zawarte umowy najmu dobiegły końca, nabrałem większej pewności siebie i postanowiłem wynająć pokoje drożej. Przedłużyłem umowę z właścicielem na kolejny rok, a moim najemcom podniosłem ceny. Jeden został, drugi zrezygnował.

Znalezienie kogoś na jego miejsce po wyższej cenie już nie poszło tak gładko, ale i tak uwinąłem się z tym w około tydzień. Od tego momentu byłem już prawdziwym wygranym całej sytuacji. Realnie płaciłem do puli około 200 zł, resztę kosztów pokrywali pozostali dwaj najemcy (Pokój mniej więcej w tym standardzie i lokalizacji kosztował wtedy w Gdańsku mniej więcej 750-800 zł). Dodatkowo jeszcze dysponowałem kaucją, którą lokatorzy musieli mi wpłacić. Jej łączna wysokość pokrywała kaucję jaką wpłaciłem właścicielowi.

Wiem jak fajnie to wszystko brzmi. Czy ten schemat jest w ogóle powtarzalny? Czy może po porostu trafiłem jakimś fartem na frajerskiego właściciela, który nie wiedział co się w jego mieszkaniu wyprawia? Nie. Chociaż nie ukrywam, że na początku miałem właśnie tego typu myśli.

Myśle, że w opisanej historii widać jak na dłoni, że miałem dużo więcej szczęścia niż rozumu. Ten obrót spraw jednak otworzył mi oczy na nowe możliwości. Zdobyłem cenne doświadczenie, które sprawiło, że udało mi się ten numer powtórzyć na kolejnych mieszkaniach.

Dlaczego mi się udało? – Analiza

Dlatego, że wniosłem do tego mieszkania wartość dodaną. Właściciel miał je kiepsko przygotowane dla największej grupy docelowej jaką byli studenci (mieszkanie 200 metrów od uczelni). Ja mniej lub bardziej świadomie dostosowałem to mieszkanie do zamieszkania studenckiego. Sam byłem wtedy studentem i w przeciwieństwie do właściciela intuicyjnie wiedziałem, że np. w pokojach muszą być biurka, że musi być szybki internet, oraz – czego nauczyłem się w międzyczasie – mieszkanie trzeba umieć wynająć.

Drugim kluczowym elementem jest fakt, że mieszkanie wynajęte jako całość zawsze jest tańsze, niż suma czynszów wszyskich pokoi wynajętych osobno. Jeżeli mi nie wierzysz to sprawdź teraz. Wejdź na dowolny portal ogłoszeniowy i zobacz za ile wynajmuje się np. mieszkanie 4-pokojowe, a po ile w tej samej okolicy (i podobnym standardzie) wynajmują się pojedyncze pokoje.

Jeżeli teraz zsumujesz efekty zarówno przystosowania mieszkania, oraz wynajmu na pokoje i dodatkowo znajdziesz w miarę okazyjną ofertę, to przy mieszkaniu conajmniej 3-pokojowym masz szansę uzyskać kilkaset złotych różnicy w czynszu. Im więcej pokoi będzie miało mieszkanie, tym ta różnica będzie większa. Przy czterech pokojach już spokojnie da się to spiąć w taki sposób, że nie zapłacisz ani złotówki z własnej kieszeni.

Powiem więcej. Nie ma tutaj żadnych limitów i twardych granic. Możesz to poustawiać tak, że będziesz dopłacać np. 300 zł, a może ci się udać zrobić tak, że będziesz mieć mieszkanie za darmo i jeszcze będziesz mieć kilkaset złotych na plusie. Wszystko zależy od twoich umiejętności negocjacyjnych, guście przy urządzaniu wnętrz, oraz od cierpliwości w poszukiwaniu idealnej oferty.

O tym jak rozmawiać z właścicielem, oraz jakich mieszkań szukać – będzie w dalszej części wpisu.

Jakie mieszkanie jest odpowiednie?

Mieszkanie musi spełniać przede wszystkim jedno kryterium: musi być niedowartościowane w oczach rynku. Co to znaczy? W największym skrócie, znaczy że nikt nie chce tego mieszkania wynająć, z uwagi na jego obecny stan. To w naturalny sposób wpłynie na cenę najmu i/lub na skłonność właściciela do negocjacji ceny.

No tak, tylko co mi po takim mieszkaniu i czemu w ogóle miałbym chcieć w takim mieszkać?

Nie będziesz. Twoim następnym zadaniem, będzie doprowadzić to mieszkanie do stanu używalności. Oczywiście nie mam na myśli generalnego remontu, bo to by się kompletnie nie opłacało. Twój “lifting” powinien być zrobiony tanio i sprytnie, tak aby minimalnym (lub wręcz zerowym) kosztem podnieść jakość wnętrz. Warto jednak trochę zainwestować, aby osiągnąć naprawdę fajny efekt. A fajny efekt przełoży się na wysoką cenę najmu.

wynajem mieszkania odmalowanie

Pokój odgracony, z nową zasłoną na oknie. Podłoga pomalowana na szaro, a ściany na biało. Do tego kilka używanych mebli.

A teraz konkrety:

  1. Mieszkania musi być łatwe do odnowienia. Raczej szukaj mieszkań, które były remontowane najdalej 20-30 lat temu. Takie mieszkania często po samym odmalowaniu wyglądają jak nowe, bo mają gładzie na ścianach w dobrym stanie.
  2. Szukaj mieszkań zaniedbanych i brudnych. Są okropne przy pierwszym wrażeniu. I właśnie o to chodzi! Dzięki temu odstraszają konkurencję. Posprzątanie i wywalenie nadmiaru mebli czyni cuda i robi piorunujący efekt.
  3. Usuń wszystko co niemodne. Pozrywaj firanki, zasłony, serwety, jelenie na rykowisku i inne przestarzałe dzieła sztuki. Wywal stare linoleum. Postaraj się zlikwidować wrażenie, że mieszkanie stanowi ostatni bastion PRLu. Skojarzenie z babciną meblościanką jest dużo silniejsze niż sam fakt tego, że coś jest stare i zużyte.
  4. Zaprzyjaźnij się z panami (albo paniami, zależnie od twojej ulubionej płci) z działu farb i lakierów w najbliższym markecie budowlanym. Tam są farby do wszystkiego. Możesz pomalować każdy element, który Ci się w mieszkaniu nie podoba – ściany, podłogę, meble, a nawet płytki w łazience. Jak machniesz dowolny tandeciarski stary mebel na kolor biały, szary, albo jakiś przesadnie jaskrawy – nagle wygląda hipstersko dizajnersko. Zresztą nie będę się rozpisywał, są na ten temat całe blogi z kategorii DIY.
  5. Nie bój się wydać trochę pieniędzy na nowe meble, jeżeli w mieszkaniu czegoś brakuje. Pisząc “nowe” mam na myśli nowoczesne. Na olx jest masa ofert fajnych (i tanich) mebli, które potrafią być w niemal idealnym stanie. Sprzedający jednak traktują te meble bardziej jak kłopot niż jako źródło zarobku, dlatego są bardzo skłonni do negocjacji ceny. Twoim podstawowym argumentem jest to, że sam je wyniesiesz i przewieziesz. Po zakończeniu najmu możesz takie meble sprzedać tą samą drogą, którą je nabyłeś – odzyskując tym samym większość włożonych pieniędzy.

wynajem mieszkania tani lifting łazienkiKafle w łazience zostały pomalowane na biało, oraz słupek po lewej – na czarno. Nowa zasłonka prysznicowa, oraz dywanik z IKEA.

Myśl przede wszystkim praktycznie i funkcjonalnie. Nie przekombinuj. Statystycznie najlepiej wynajmują się mieszkania z prostym, wręcz minimalistycznym designem, w neutralnych kolorach. Takie mieszkanie łatwo potem ożywić i spersonalizować przy pomocy zdjęć, plakatów, poduszek itp.

Ok. Wszystko fajnie, ale to przecież masa zmian w mieszkaniu, na które przecież musi się zgodzić właściciel, prawda? Prawda. Spokojnie, zaraz wszystko wyjaśnię.

Jak przekonać właściciela?

A jest do czego. Zamierzamy:

  • Wynająć mieszkanie, na conajmniej rok (chociaż sugeruję spróbować na dłużej, aby poniesione wydatki się zwróciły)
  • Uzyskać niską, okazyjną cenę.
  • Dokonać zmian w mieszkaniu.
  • Wprowadzić do niego inne osoby, które nie będą dla niego stronami umowy
  • Opcjonalnie: nie zapłacić za pierwszy miesiąc (bo przecież będzie remont)

Na początek od razu powiem ci, że większość właścicieli się nie zgodzi na taki pomysł. Przygotuj się psychicznie na dużo odmów. Nie zrażaj się tym i próbuj dalej. W zasadzie możesz z góry założyć, że pierwsze kilka podejść spalisz. Zamiast więc się stresować że ci nie wyjdzie, lepiej potraktuj je jako trening. Zapewniam cię, że po każdym kolejnym spotkaniu będzie coraz łatwiej.

Jest jednak kilka sposobów na to aby ich do siebie przekonać. Oto one:

  1. Mów językiem korzyści. Dla właściciela nie ważne są twoje potrzeby (a przynajmniej przyjmij takie założenie) tylko to co on od Ciebie uzyska. Ty zdejmujesz mu problem z głowy. Zapewniasz ciągłość najmu, bierzesz odpowiedzialność za pozostałych lokatorów. Dzięki Tobie nie musi się on martwić domeblowanie czy drobne usterki. Nie musi się użerać z pośrednikiem, który chce od niego prowizję.
  2. Nie wymyślaj niestworzonych historii. Nie bój się odpowiadać zgodnie z prawdą. Nie znaczy, to że musisz od razu wtajemniczać właściciela w szczegóły swojego planu finansowego. Zapewniam cię jednak, że jak będziesz opowiadać jakieś kocopoły, to wynajmujący najczęściej wyczują, że coś jest nie tak i odeślą cię z kwitkiem. Musisz wzbudzić zaufanie. To podstawa.
  3. Pokaż, że jesteś osobą poważną i wiarygodną. Przygotuj jakikolwiek dokument potwierdzający Twoje dochody. Poproś w miarę możliwości poprzedniego wynajmującego o referencje na piśmie. Ubierz się porządnie.
  4. Przedstaw swój pomysł na poprawienie jakości mieszkania (poprzez np. odmalowanie) jako wspaniałą okazję, dzięki której właściciel dodatkowo oszczędzi pieniądze. W końcu wkładasz pieniądze w jego lokal (To jest ten moment kiedy prosisz o rabat, i/lub pierwszy miesiąc za darmo). Potrzebujesz tego miesiąca aby w międzyczasie zrobić porządki z mieszkaniem i żeby znaleźć najemców.
  5. Zaproponuj, że zawrzesz umowy na dostawę mediów na siebie. Dzięki temu wynajmujący nie ponosi jakiegokolwiek ryzyka, że zrobisz zaległości w rachunkach. Ponadto nie będzie musiał sobie zaprzątać głowy ich opłacaniem.

Ciężko przewidzieć jak dokładanie potoczy się rozmowa, więc po prostu najlepiej próbować do skutku, zbierając po drodze doświadczenie. Najczęściej odmowa będzie z uwagi na propozycję niższej ceny. Wszystko inne przy odrobinie wprawy jest do przepchnięcia.

Jeżeli ofertę będziesz pozyskiwał poprzez pośrednika, najlepiej od razu powiedz mu jaki masz plan. Wtedy masz szansę, że stanie się twoim sprzymierzeńcem. Jego słowo jest często decydujące, więc jak zarazisz go do siebie to z automatu przegrałeś.

jak powinna wyglądać umowa najmu?

Generalnie im prostsza tym lepsza. Najemców i tak chronią przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.
Musisz jednak zadbać o dwa zapisy, które w tej umowie powinny się znaleźć:

  1. Prawo do podnajmu. Tak się to formalnie nazywa. Ty jesteś najemcą, a twoi najemcy, to podnajemcy. Prawo z automatu zabrania wynajmować czegoś do czego mamy prawo tylko jako najemcy, chyba że w umowie najmu właściciel wyraźnie wyraził na to zgodę. Must have.
  2. Prawo do usunięcia wszelkich awarii na koszt właściciela, jeżeli sam ociąga się z ich naprawą. To ważne ze względu na pozostałych lokatorów. Oni mają pełne prawo oczekiwać od ciebie, żeby wszystko w mieszkaniu działało. Dlatego też musisz mieć pewność, że nie będziesz mieć problemu z żadnymi usterkami, których nie ma kto naprawić.

Jak powinna wyglądać umowa z twoimi najemcami?

Generalnie, im bardziej restrykcyjna tym lepiej 🙂 Ważne jest przede wszystkim aby:

  1. Umowa była na czas określony. Ty musisz płacić właścicielowi co miesiąc. Nie możesz więc sobie pozwolić aby twoi najemcy co chwilę się wprowadzali i wyprowadzali, przez co pokoje będą stały puste i nie generowały przychodu.
  2. Termin płatności czynszu najmu był na przynajmniej tydzień wcześniej, niż termin jaki masz ustalony z właścicielem. To da ci bufor bezpieczeństwa.
  3. Sporządzić jak najbardziej szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy i dodatkowo zdjęcia. Niech najemcy mają świadomość, że nic ci nie umknie.

Dodatkowa, ale niesamowicie istotna uwaga:

Z rozwagą dobieraj swoich współlokatorów. Nie akceptuj pierwszej lepszej osoby, która zaakceptuje ofertę najmu. Będziesz z tą osobą mieszkał przez wiele miesięcy, a ponadto nie możesz sobie pozwolić na to, aby wywinęła ci taki numer, jaki spotkał mnie na początku mojej drogi.

Skąd masz mieć pewność, że uda ci się znaleźć najemców?

No właśnie. Lepiej to sprawdzić za wczasu. Na szczęście jest na to sposób. Nie musisz zakładać w ciemno cen pokoi, jeżeli nie masz pojęcia jakie one powinny być. Jeszcze przed podpisaniem umowy, wystaw ogłoszenie wynajmu pokoju w tej lokalizacji (możesz po prostu skopiować jakąś analogiczną ofertę z innego rejonu). Nie musisz potem nawet odbierać telefonu. Po prostu sprawdź czy wzbudzasz zainteresowanie czy nie. Jak nie ma telefonów, obniżaj cenę co parę dni, aż się pojawią. Wtedy bezbłędnie oszacujesz cenę jaką rynek jest w stanie zapłacić za wynajem. Jeżeli upatrzyłeś sobie jakiś konkretny rejon, możesz prowadzić takie testy, zanim jeszcze znajdziesz jakąkolwiek ofertę dla siebie.

Ceny, które zakładasz przyjmuj zawsze pesymistycznie. Lepiej pozytywnie się zaskoczyć, niż musieć nagle dokładać ileśset złotych do interesu.

Jak upewnić się, że najemca jest wiarygodny?

Możesz go bardzo skutecznie zweryfikować. Jest na to szereg sposobów:

  1. Zaproś go na kawę, zapytaj kim jest. Co jest dla niego ważne. Jak spędza czas. Spróbuj poznać go na tyle na ile się da w tej 12-20 minut. Jeżeli cokolwiek wywoła twój niepokój, podziękuj mu. Nie ma co ryzykować.
  2. Spytaj o poprzedniego wynajmującego. Poproś o kontakt. Nawet nie musisz tam dzwonić. Wystarczy obserwować jego reakcję na taką propozycję, która zdradzi czy wszystko było ok.
  3. Sprawdź jego wiarygodność finansową. Poproś o dokumenty. Jak nie ma dochodu, bo jest np. utrzymywany przez rodziców, zaproponuj aby oni również się podpisali na umowie. Nie tylko upewniasz się, że wiedzą o fakcie wynajmu (to wcale nie jest oczywiste), ale też będą odpowiadać za jego zobowiązania w sensie prawnym.
  4. Poproś o kaucję i czynsz za pierwszy miesiąc od razu przy podpisaniu umowy, przed przekazaniem kluczy. Jeżeli najemca coś kombinuje, proponuje późniejszą wpłatę, rozłożenie kaucji na raty itp. to źle świadczy o jego finansach. A to oznacza ryzyko niewypłacalności.

Wynajem nieruchomości to temat rzeka i mam poczucie, że go tutaj zaledwie liznąłem. Mam jednak nadzieję, że idea jest dla ciebie jasna i spójna. Jeżeli chcesz spróbować wynająć w ten sposób mieszkanie, możesz do mnie napisać – chętnie pomogę jeżeli będziesz mieć jakiekolwiek pytania. Mój adres emailowy znajdziesz w zakładce “kontakt”.
Jeżeli masz ogólne pytanie – zostaw komentarz poniżej, jeżeli chcesz abym coś uszczegółowił lub dopowiedział.

A teraz idź i mieszkaj! 🙂

4 komentarze

  • Magda M

    15 października 2017 at 10:14

    Świetny artykuł, bardzo przydatny w obecnym czasie. Znam osoby, które próbują wynajmować w podobny sposób, aczkolwiek z mniejszym efektem 🙂

    Cudownej niedzieli!

    Odpowiedz
    • Michał Żółtowski

      15 października 2017 at 10:37

      Dzięki za komentarz 🙂
      Myślę, że nie ma co się od razu rzucać na głęboką wodę, tylko powolutku wprowadzać ulepszenia i nowe pomysły.
      Zzletą tego podejścia jest to, że nie jest ono zero-jedynkowe. Prawie zawsze się uda lepiej lub gorzej.

    • Michał Żółtowski

      15 października 2017 at 10:40

      I tak i nie. Moża ich sobie znaleźć, o czym zresztą napisałem 😉
      Nawet lepiej, jeżeli nie bedą to żadni znajomi, bo tacy mogą oczekiwać od nas, że wszystkie koszty podzielmy po równo, nie doceniając naszego wkładu w znalezienie i przystosowanie mieszkania.

Dodaj komentarz